Keď sa rozhodujeme pre výstavbu domu, musíme už na samotnom začiatku urobiť niekoľko veľmi dôležitých rozhodnutí. Jedným z najdôležitejších je výber zhotoviteľa alebo zhotoviteľov – môžeme sa totiž rozhodnúť pre samostatnú výstavbu svojpomocným systémom alebo zamestnať generálneho dodávateľa.
Svojpomocný systém nám dáva určitú investičnú flexibilitu, pretože spočíva v tom, že sami vyberáme jednotlivých odborníkov a dohliadame na celý stavebný proces. Na druhej strane sme nútení tiež osobne sa postarať o nákup a dopravu stavebných materiálov, a samotný spôsob výstavby nás veľmi silno zaťažuje (hoci len z nevyhnutnosti časového zladenia rôznych tímov a špecialistov, napr. elektrikárov či inštalatérov) a vyžaduje prijímanie v budúcnosti desiatok, ak nie stoviek bežných rozhodnutí. Takýto dohľad generuje tiež veľký stres každý deň. Preto sa čoraz viac ľudí rozhoduje pre zamestnanie generálneho dodávateľa, ktorý sa postará komplexne o priebeh celej investície. Prečo táto druhá možnosť získava na popularite? Má jej výber vplyv na čas realizácie výstavby? Čo by malo byť uvedené v zmluve s generálnym dodávateľom? O tom v tomto článku.
Čím sa zaoberá generálny stavebný dodávateľ?
Rozsah služieb generálneho dodávateľa je veľmi široký a jeho podrobné povinnosti upravuje zmluva medzi ním a investorom. Vo všeobecnosti je však potrebné konštatovať, že generálny stavebný dodávateľ zodpovedá za celok vykonaných prác – od prípravy staveniska, cez zemné a stavebné práce, až po privedenie nehnuteľnosti do požadovaného štandardu (najčastejšie je to developerský štandard, ktorého rozsah by tiež mal byť podrobne opísaný v zmluve).Prečo sa oplatí podpísať zmluvu s generálnym dodávateľom?
Máloktorý človek môže dnes povedať, že má dostatočne veľa voľného času, aby vzal na svoje plecia dohľad nad takou náročnou investíciou, ako je výstavba domu. To je hlavný argument za to, aby sa na túto úlohu zamestnal skúsený generálny dodávateľ, teda všestranný koordinátor celého procesu. Najväčšia angažovanosť investora je na začiatku spolupráce, keď sa dohadujú jej podmienky a definujú sa očakávania ohľadom stavanej nehnuteľnosti. Potom nad investíciou dohliada už generálny dodávateľ, ktorý reportuje o pokroku prác. V tomto čase sa objednávateľ môže venovať iným aktivitám, nezapájajúc sa do bežných záležitostí na stavbe. Druhá výhoda zamestnania generálneho dodávateľa je garantovaná kvalita vykonaných prác. Disponuje totiž dôveryhodnými stavebnými tímami, s ktorými najčastejšie uskutočnil už nejednu investíciu a je si istý ich profesionalizmom. Rozšírený je mýtus hovoriaci o tom, že údajne generálni dodávatelia šetria na zhotoviteľoch a stavebných materiáloch, chcúc viac zarobiť. Takýto prístup by bol z ich strany veľmi krátkozraký, pretože ručia vlastnou povesťou za výsledok prác – hotovú nehnuteľnosť. A v stavebníctve, najmä medzi veľkými subjektmi, ktoré sa zaoberajú generálnym dodávateľstvom, je reputácia jednou z kľúčových konkurenčných výhod. Tretí benefit, vyplývajúci z takejto spolupráce, je skrátený čas realizácie stavby. Ak máme do činenia s generálnym dodávateľom, ktorý má dlhoročné skúsenosti, drží sa termínov a okrem toho pozná miestny trh – teda má svojich zhotoviteľov a špecialistov a databázu výrobcov, ktorí dodávajú materiály včas – tak je prirodzené, že celý proces prebehne oveľa plynulejšie, než keby investor, ktorý je fyzickou osobou, sám sa pokúšal všetko koordinovať. Vyžadovalo by to od neho hlboký prieskum vo vyššie uvedených oblastiach, a aj tak by nebolo isté, či by našiel spoľahlivý stavebný tím. Okrem toho existuje riziko, že rýchly, v súlade s dohodnutými termínmi, pokrok na stavbe by sa mohol realizovať len vtedy, keby jednotliví zhotovitelia boli denne „kontrolovaní”, a to znamená stratený čas a potrebu mať stavebné znalosti (aby sa overilo nielen tempo, ale aj spoľahlivosť prác). A ako dlho trvá výstavba domu s generálnym dodávateľom? Privedenie nehnuteľnosti v murovanej technológii (známej svojou solídnosťou a trvalosťou výsledku) do developerského štandardu by malo trvať maximálne 12 mesiacov. Najlepší generálni dodávatelia dokážu, v závislosti od stupňa zložitosti budovy, skrátiť tento čas dokonca na 8-10 mesiacov.Zmluva s generálnym dodávateľom – čo by mala obsahovať?
Ak ide o výstavbu domu, zmluva je prvkom, bez ktorého si dnes nikto nevie predstaviť začiatok spolupráce s akýmkoľvek zhotoviteľom. Samozrejme, je jednoduchšie podpísať jednu zmluvu s generálnym dodávateľom, než celý rad dohôd s jednotlivými tímami či špecialistami (najmä preto, že niektorí z nich môžu nabádať na prácu „na čierno”). Čo by mala obsahovať takáto zmluva? Vo všeobecnosti – všetky otázky upravujúce spoluprácu s generálnym dodávateľom v oblasti vykonania stavebných prác. Najdôležitejšie je určenie podrobného rozsahu prác, ktoré sa majú vykonať, a podmienok ich realizácie (vrátane druhu použitých materiálov). Mali by tam byť uvedené tiež:- práva a povinnosti každej zo strán, vrátane sankcií za ich nesplnenie,
- finančné podmienky, vrátane termínov platieb a prípadných zábezpek,
- podmienky prípadného odstúpenia od zmluvy.
